Stoisz przed życiowym wyborem zakupu wymarzonego mieszkania i zastanawiasz się, jak rozsądnie zaplanować nabycie nieruchomości?
Weronika Znajdek
Prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Decydując się na zakup własnego M, warto przede wszystkim znaleźć rzetelnego dewelopera, który cechuje się doświadczeniem w branży, terminowością prowadzonych prac oraz stabilnością finansową. Ta decyzja powinna być tak samo ważna jak dobór odpowiedniej lokalizacji oraz warunków finansowych, ponieważ pozwoli nam uniknąć niepotrzebnego stresu podczas okresu realizacji inwestycji deweloperskiej.
Jeśli chcemy sprawdzić wybraną firmę deweloperską, warto wejść na stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości, gdzie znajduje się wyszukiwarka KRS – w niej możemy zweryfikować, czy deweloper nie znajduje się aktualnie w stanie upadłości. Pomocne mogą okazać się również fora internetowe, na których mieszkańcy wypowiadają się o inwestorach, z którymi zdecydowali się podpisać umowę. Jeśli weryfikacja dewelopera będzie zbyt czasochłonna, zawsze warto upewnić się, że wybrany deweloper należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Inwestorzy, którzy chcą dołączyć do PZFD, muszą uzyskać rekomendację dwóch innych firm deweloperskich działających na rynku oraz podpisać i zobowiązać się do przestrzegania Kodeksu Dobrych Praktyk, który został zaakceptowany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Szukając mieszkania na rynku pierwotnym, warto dokładnie zapoznać się z prospektem informacyjnym, który każdy deweloper rozpoczynający sprzedaż ma obowiązek sporządzić i udostępnić na żądanie nabywcy. Znajdziemy w nim podstawowe informacje o sytuacji prawno-finansowej inwestora i planowanym przedsięwzięciu deweloperskim.
Jeśli wybraliśmy już odpowiednią nieruchomość, ale nie mamy jeszcze pewności, czy zostanie nam udzielony kredyt lub wahamy się, czy wybrany lokal na pewno spełnia nasze oczekiwania, przed finalnym zakupem mieszkania możemy podpisać z deweloperem umowę rezerwacyjną. Inwestor zobowiązuje się w niej do rezerwacji konkretnego lokalu na wyznaczony czas, w zamian za dokonanie opłaty rezerwacyjnej, która zwykle wynosi 1-2 proc. wartości nieruchomości. Zależnie od tego, jak umówiliśmy się z deweloperem – jeśli nie zdecydujemy się na zakup, opłata może zostać zwrócona lub pozostanie u inwestora.
Gdy wybrane przez nas mieszkanie stanowi część dopiero planowanej inwestycji, czyli kupiliśmy potocznie zwaną „dziurę w ziemi”, ustawowym obowiązkiem inwestora jest zawarcie z kupującym, w formie aktu notarialnego, umowy deweloperskiej, której postanowienia szczegółowo określa Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (nazywana ustawą deweloperską). Jest to umowa, zgodnie z którą deweloper zobowiązuje się wybudować nieruchomość i przenieść na klienta prawo własności mieszkania, a klient zobowiązuje się do zapłaty określonej ceny. Pamiętajmy, że nawet jeśli inwestor przedstawia nam gotową umowę, nabywca zawsze może do niej zgłosić swoje uwagi. Jeśli nie mamy pewności, co oznaczają poszczególne postanowienia, dopytajmy o nurtujące nas kwestie podczas spotkania z przedstawicielami firmy deweloperskiej. Warto również poprosić o pomoc prawnika, który dokładnie sprawdzi umowę deweloperską i zwróci uwagę na rzeczy, które mogły umknąć naszej uwadze.
Umowa zawsze powinna określać sposób zabezpieczenia wpłat nabywcy nieruchomości w formie otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Kupujący wpłaca na rachunek bankowy kwotę ustaloną w umowie deweloperskiej – jednorazowo lub w odpowiednich częściach, a następnie bank wypłaca deweloperowi transze finansujące kolejne etapy realizacji inwestycji (w przypadku rachunku otwartego) lub całą kwotę po zakończeniu realizacji inwestycji (w przypadku rachunku zamkniętego). Taka forma zabezpieczenia, regulowana przez ustawę deweloperską, powoduje, że pieniądze nabywcy nie trafiają bezpośrednio do inwestora, tylko na bezpieczny rachunek, który jest kontrolowany przez bank. Dopiero po zatwierdzeniu zrealizowanego etapu inwestycji deweloperskiej, przedsiębiorcy zostaje wypłacona kolejna transza.
Po wybudowaniu nieruchomości oraz uzyskaniu przez inwestora pozwolenia na użytkowanie, kolejnym etapem jest odbiór mieszkania. Warto pojawić się na nim z fachowcem, który sprawdzi, czy wszystko zostało wykonane zgodnie z umową, projektem i sztuką budowlaną. Pamiętajmy, że kluczową kwestią jest zgłoszenie wszelkich zauważonych usterek nowego mieszkania podczas końcowego odbioru. Wszystkie wady powinny zostać wpisane do protokołu. Istotną kwestią jest także obmiar mieszkania. Prawidłowy sposób mierzenia wynika z przepisów normy PN ISO 9836:1997 i zakłada obliczanie powierzchni użytkowej z uwzględnieniem elementów nadających się do demontażu, takich jak np. ścianki działowe. Jednak z uwagi na niejednolitą wykładnię przepisów, niektórzy inwestorzy obliczają powierzchnię sprzedawanej nieruchomości odliczając od niej powierzchnię znajdującą się pod ściankami działowymi – nie jest to prawidłowa praktyka. Jeszcze przed dokonaniem zakupu mieszkania, warto zapytać dewelopera, w jaki sposób zostanie obliczona powierzchnia użytkowa nabywanej przez nas nieruchomości – taka informacja powinna się znaleźć również w umowie deweloperskiej.
Tak jak zostało wspomniane wyżej, z odbioru końcowego mieszkania należy sporządzić protokół, w którym nabywca może zgłosić stwierdzone wady i usterki. Deweloper w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu zobowiązany jest doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu lub odrzuceniu wskazanych przez nabywcę wad. Następnie, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, deweloper powinien usunąć uznane wady i usterki.
Ostatnim elementem jest zawarcie w formie aktu notarialnego umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę oraz złożenie przez notariusza wniosku do ksiąg wieczystych. Pamiętajmy, że podpisywanie wszelkich dokumentów z deweloperem oraz kontrolowanie przebiegu realizacji inwestycji wymaga od kupującego dużej uwagi. Nie bójmy się zadawać pytań, jeśli niektóre kwestie wydają nam się niejasne, czytajmy dokładnie wszystkie dokumenty, korzystajmy z pomocy specjalistów, jeśli nie mamy odpowiedniej wiedzy. Połączenie tych elementów pozwoli nam na przejście przez zakup wymarzonego mieszkania bez zbędnych nerwów i problemów.