Zakup mieszkania to często jedna z najważniejszych decyzji w naszym życiu. Aby nie była zbyt stresująca warto solidnie przygotować się do tej transakcji. Na najczęściej zadawane pytania klientów deweloperów odpowiada Konrad Płochocki, Radca Prawny, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich – organizacji, która zrzesza ponad 170 wiarygodnych deweloperów z całego kraju i dba o dobre standardy rynku.


 

ak należy przygotować się do zakupu mieszkania?

Na początek warto zapoznać się z ofertą kilku deweloperów realizujących projekty mieszkaniowe w okolicy, którą jesteśmy zainteresowani. Następnie na stronach internetowych i w biurach sprzedaży możemy zapoznać się z lokalami będącymi w sprzedaży – ich usytuowaniem w inwestycji, metrażem, najbliższą okolicą budowanego bloku, planem zagospodarowania przestrzennego, a także prospektem informacyjnym, który każdy deweloper ma obowiązek przygotować. Warto sprawdzić jaka infrastruktura funkcjonuje wokół naszego przyszłego osiedla oraz jakie środki komunikacji są łatwo dostępne.

Z jakimi dokumentami warto się zapoznać?

Najwięcej informacji dostarczy nam prospekt informacyjny. Oprócz danych dotyczących spółki oraz jej dotychczasowych inwestycji znajdziemy tam stan prawny działki, istniejące obciążenia hipoteczne, źródła finansowania inwestycji oraz terminy jej realizacji. Dowiemy się czy grunt jest obciążony hipoteką lub służebnościami. Z prospektu dowiemy się również co będzie powstawać w najbliższej okolicy w przyszłości.

Jeżeli firma jest spółką giełdową, dość łatwo możemy znaleźć informacje o jej sytuacji finansowej w oficjalnych raportach. Jeśli jest to mniejsza spółka, informacji możemy szukać w sprawozdaniach finansowych dewelopera i sprawdzić czy nie figuruje w rejestrach dłużników.

Dlaczego w ostatnim czasie mieszkania drożeją? Czy będzie taniej?

Niestety ostatnie kilkanaście miesięcy to czas znaczących podwyżek cen materiałów budowlanych, kosztów pracy budowlańców i rosnących cen gruntów. Dodatkowo okres przedwyborczy i działania niektórych ruchów miejskich doprowadziły do mniejszej liczby pozwoleń na budowę i zmniejszenia oferty dla nabywców. Po wielu latach bardzo stabilnych cen trend zaczął odwracać się na niekorzyść kupujących. Trudno dzisiaj stwierdzić, czy mieszkania podrożeją jeszcze bardziej, ale patrząc na obecną sytuację jesteśmy zaniepokojeni ryzykiem dalszych podwyżek. Rosnące ceny skutkują w końcu spadkiem sprzedaży.

Czy lepiej kupić mieszkanie na rynku pierwotnym czy wtórnym?

Wybierając rynek pierwotny otrzymujemy nowe mieszkanie. Wiąże się to z wieloma korzyściami takimi jak świeżość lokalu, lepszy standard czy brak konieczności ponoszenia wydatków na remonty w pierwszych latach, łatwość w dostosowaniu mieszkania do naszych potrzeb na etapie wykańczania, ale też okresem rękojmi, w którym deweloper odpowiada za usterki niepowstałe z winy właściciela. Nowe mieszkania są też o wiele bardziej ekologiczne – zużywają maksymalnie 85 KWh/m2 w ciągu roku. Dla budynków w wielkiej płycie to ok. 350 KWh/m2, a dla nieocieplonych domów jednorodzinnych z okresu PRL-u to nawet 550 KWh/m2. Jeśli budynek posiada już pozwolenie na użytkowanie lub decydujemy się na zakup używanego mieszkania, to sprzedaż będzie się odbywać jak na rynku wtórnym i tzw. ustawa deweloperska nie będzie miała zastosowania. W takiej sytuacji mamy jednak możliwość osobistego obejrzenia mieszkania i dokonania oceny jego układu, stanu czy jakości wykonania.

Internet, targi, a może wizyta w biurze dewelopera? Gdzie najlepiej szukać mieszkania?

Każdy sposób jest dobry. Dzisiaj większość deweloperów prezentuje swoją ofertę w Internecie, gdzie łatwo można porównać różne inwestycje, poznać ofertę lokali, obejrzeć wizualizacje, a nawet zapoznać się z ofertą kredytów hipotecznych czy możliwościami wykończenia mieszkania. Jeżeli pojawią się dodatkowe pytania, warto zadzwonić lub udać się biura sprzedaży dewelopera, gdzie doświadczeni doradcy odpowiedzą na pytania dotyczące oferty czy samego procesu zakupu mieszkania. Świetną okazją zarówno do rozmowy z doradcami i porównania wielu ofert w jednym miejscu są Targi Mieszkań i Domów.

Czy pieniądze wpłacane do dewelopera są bezpieczne?

Wybierając mieszkanie od dewelopera warto zwrócić uwagę, czy inwestycja objęta jest mieszkaniowym rachunkiem powierniczym będącym zabezpieczeniem interesów kupującego. Jest to specjalny rachunek bankowy, na który kupujący wpłaca pieniądze, ale do dewelopera trafiają one dopiero w miarę postępu prac – transzami lub na koniec inwestycji. Najpopularniejsze są otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze gdzie deweloper realizuje z własnych środków etap inwestycji i w miarę postępu prac występuje do banku o przelanie środków za zrealizowane prace. Bank przed wypłatą kontroluje dokumenty oraz stan faktyczny na budowie.

Czy po odebraniu kluczy mieszkanie jest już moje?

Właścicielem mieszkania stajemy się w momencie podpisania umowy ostatecznej. Najczęściej proces wygląda następująco – (1) umowa rezerwacyjna, (2) umowa deweloperska, (3) odbiór mieszkania, (4) ostateczny akt notarialny przenoszący własność na nabywcę.

Tzw. ustawa deweloperska wprowadziła obowiązek podpisywania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Dzięki temu notariusz weryfikuje zgodność umowy z tzw. ustawą deweloperską.

Czy nadal warto kupować mieszkanie jako lokatę kapitału?

Dobra sytuacja na rynku pracy, dostępność kredytów i utrzymujące się niskie stopy procentowe sprawiają, że zakup mieszkania wciąż jest korzystną inwestycją, chętniej wybieraną niż inne formy lokowania środków. Do takiego kroku zachęcają wysokie zwroty z inwestycji w mieszkania na wynajem, które są nieosiągalne w przypadku lokat bankowych czy innych produktów oszczędnościowych. Należy jednak być ostrożnym przy ofertach gwarantujących podejrzanie wysokie stopy zwrotu. Średnio z mieszkania na wynajem udaje się uzyskać 4-5 proc. po opodatkowaniu. Pamiętajmy także, że jeśli kupujemy lokal użytkowy – np. hotelowy, to nie chronią nas przepisy ustawy deweloperskiej.

Polski Związek Firm Deweloperskich jest ogólnopolską organizacją zrzeszającą ponad 170 renomowanych firm budujących mieszkania, domy i obiekty komercyjne. Firmy należące do PZFD zobowiązują się do przestrzegania Kodeksu Dobrych Praktyk stworzonego we współpracy z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który określa zasady współpracy pomiędzy klientami a firmą deweloperską.